Jak Zlikvidovat Svůj Podíl V Bytě Bez Konfliktů A Se Ziskem

Obsah:

Jak Zlikvidovat Svůj Podíl V Bytě Bez Konfliktů A Se Ziskem
Jak Zlikvidovat Svůj Podíl V Bytě Bez Konfliktů A Se Ziskem

Video: Jak Zlikvidovat Svůj Podíl V Bytě Bez Konfliktů A Se Ziskem

Video: Jak Zlikvidovat Svůj Podíl V Bytě Bez Konfliktů A Se Ziskem
Video: Майкл Джексон: ЛЮБИМЫЙ НЕВЕРЛЕНД 2024, Březen
Anonim
  • Správný prodej podílu
  • Třikrát pod úrovní trhu
  • Přihlaste se soudním příkazem
  • Neoprávněné přihlášení
  • Sdílet prodej
  • Kdo nakupuje akcie
Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem
Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem

Dnes se také často kupují nemovitosti za částečné vlastnictví. A konečně je nemožné se vyhnout vzniku sdíleného vlastnictví při dělení společného nemovitého majetku mezi bývalé manžely, může k němu dojít při darování, dědění bydlení atd. Je právně správné nazývat takové spoluvlastníky bytových spoluvlastníků.

Pokud vztah mezi spoluvlastníky nebude narušen konfliktem, nikdo z nich nebude mít obavy o svůj status vlastnictví nemovitosti. Jakmile však spoluvlastníci ztratí vzájemné porozumění, nevyhnutelně nastane problém rozdělení této konkrétní nemovitosti. Řešení tohoto problému nejsou zdaleka jednoduchá.

Typický příklad: manžel vlastní byt rovným dílem. Po smrti manžela se jeho podíl (polovina bytu) rozdělí mezi vdovu a syna zesnulého. Pak má žena tři čtvrtiny domu a syn čtvrtinu. Pokud si druhý chce vzít svůj podíl, nejjednodušší možností bude prodej bytu a rozdělení výnosů úměrně k podílům. Vdova se však může proti takovému rozhodnutí postavit, a právě zde nastává extrémně konfliktní situace. Dítě zesnulého se může jednoduše vzdát zákonného dědictví, ale může také bránit své vlastnické právo. Z jeho strany bude legální přestěhovat se do bytu, převést svůj podíl na správu důvěry nebo jej prodat. A v tomto případě jsou pro vdovu možné mnohem nepříjemnější scénáře, až po potřebu prodat svůj podíl z domu a nechat jej za minimální cenu.

Správný prodej podílu

Pokud má spoluvlastník byt v úmyslu jej prodat, musí to podle zákona oznámit ostatním spoluvlastníkům a vyzvat je ke koupi. Toto oznámení se obvykle provádí písemně s uvedením přesné ceny. V případě písemného odmítnutí od ostatních vlastníků nebo pokud v příštím měsíci nebude navrhovaný podíl odkoupen, má spoluvlastník plné právo prodat svůj podíl kterémukoli kupujícímu.

Upozornění: prodejní cena musí plně odpovídat ceně, za kterou prodávající písemně nabídl svůj podíl ostatním spoluvlastníkům. Jinak mohou spoluvlastníci bytu u soudu požadovat zrušení transakce.

Třikrát pod úrovní trhu

Specialisté na nemovitosti zdůrazňují, že částečné vlastnictví domu vůbec není vlastnictvím konkrétní místnosti v bytě. Například spoluvlastník nemusí mít ani právo žít v tomto bytě, a proto se cena jeho sdíleného vlastnictví vůbec nerovná tržní hodnotě nemovitosti z hlediska rozlohy. Podle některých odborníků je metr čtvereční podílu nemovitosti obvykle levnější než metr čtvereční v bytě nebo domě s jedním vlastníkem, a to asi o 15–40%. Jiní odborníci uvádějí číslo 20-30% nákladů na běžné nemovitosti jako cenu podílu v bytě. Prax navíc spíše potvrzuje nejnovější data, vezmeme-li v úvahu přinejmenším náklady na celé byty a podíly v nich na příkladu ruských megacities. Podíl v malých bytech (problémové akcie) nejvíce ztrácí na ceně,kde je fyzické bydlení všech spoluvlastníků fyzicky nemožné.

Připomeňme si tedy situaci s manželkou a synem zesnulého, kteří mají ve zděděném bytě nerovný podíl. Syn má právo prodat svoji čtvrtinu domu pouze za osminu tržní hodnoty, protože nikdo nebude kupovat za vysokou cenu. Vdova může zároveň zaplatit stejnou cenu za osmou část bytu a ve skutečnosti objekt koupit dvakrát dražší, protože poté se stane jediným a úplným vlastníkem celého bytu.

Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem
Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem

Někteří majitelé domů, kteří to zcela využili, se chovají ještě radikálněji. Ostatně bez jejich souhlasu nelze zbývající podíly realizovat, což znamená, že je možné beztrestně zlikvidovat celý byt nebo dům bez vykoupení podílů jiných lidí.

Pokud spoluvlastníci nemohou konfliktně vyřešit rozdělování svých podílů, někteří z nich musí žít roky v obležení dalších spoluvlastníků, kteří do bytu nemají přístup. Tato taktika je účinná, ale ne v případě, že se vlastník menšího podílu vážně zaváže k obraně svého práva být spoluvlastníkem. Existuje několik právních možností, jak problém vyřešit:

  • urovnání soudem;
  • neoprávněné odbavení;
  • prodej vašeho podílu kupujícímu třetí strany;
  • prodej jejich podílu spoluvlastníkovi, který dům obýval.

Existuje také pátá možnost - požadovat rozdělení vašeho podílu ve formě bytového pozemku. Jedná se ale spíše o teoretický způsob řešení problému, protože v běžných městských bytech je téměř nereálné to bezbolestně implementovat pro všechny spoluvlastníky.

Přihlaste se soudním příkazem

Právníci tvrdí, že v ideálním případě by spoluvlastníci bydlení měli dobrovolně stanovit podmínky pro užívání společného bytu. Konstruktivní dialog však není vždy úspěšný a zde se musíte obrátit na soud. V tomto případě rozhodnutí soudu významně závisí na přítomnosti / nepřítomnosti každého ze spoluvlastníků jiných nemovitostí, závislých osob, finanční situace účastníků řízení atd. V jednopokojovém bytě bude téměř jistě stanoveno právo pobytu velkému vlastníkovi s menším podílem, pokud nemá jiné bydlení, a vlastník většího podílu bude „požádán“z napadeného bytu z důvodu vlastnictví jiných rezidenčních nemovitostí. Není neobvyklé, že soud vystěhuje agresora z bytu a dá zelenou spoluvlastníkovi s porušenými právy. V situacích s vícepokojovými byty však soud umožňuje všem vlastníkům využívat různé místnosti, a to s přihlédnutím k velikosti vlastnických podílů a samotných místností.

Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem
Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem

Trvání takového soudního sporu je obvykle od šesti měsíců do roku. A ani po dokončení procesu mír do vztahu spoluvlastníků obvykle nepřijde. Spravedlnost koneckonců nemůže eliminovat osobní konflikt a spoluvlastníci mohou pravidelně měnit zámky na předních dveřích. V takových situacích nemohou pomoci ani soudní vykonavatelé, ani policie. Jedinou cestou ven je znovu se obrátit na soud.

Neoprávněné přihlášení

Teoreticky můžete problém vyřešit znovu, aniž byste se uchýlili k soudním sporům. Pokud člověk nemá povolen vstup do vlastního domu, má plné právo vstoupit do něj sám a dokonce k tomu použít sílu (pouze k vylomení dveří, ale ne k boji nebo zničení zdí domu). Článek 12 občanského zákoníku Ruské federace upravuje tuto situaci: chování utlačovaného spoluvlastníka bude zákonem interpretováno jako sebeobrana práv. Právníci důrazně doporučují poskytnout důkazy o tom, že před pokusem o rozbití dveří došlo k neúspěšným pokusům o mírové vyřešení problému. Například se bude jednat o kopii telegramu ověřeného poštou s požadavkem, aby pachatel poskytl přístup do svého domova a vydal mu klíče nebo předběžné prohlášení policii proti uzurpátorovi. Taková opatření zabrání nárokům na spoluvlastníka, který do domu vnikl ze strany donucovacích orgánů. Musíte však pochopit, že osobní konflikt spoluvlastníků se poté ještě prohloubí.

Sdílet prodej

Důležitý bod: byt s několika vlastníky podle zákona může být ve společném sdíleném vlastnictví nebo ve společném vlastnictví bez definování podílů, v souladu s článkem 224 občanského zákoníku Ruské federace. A v druhém případě žádný ze spoluvlastníků nemá právo prodat svou část, protože legálně a ve skutečnosti prostě neexistuje. Zároveň však lze takové bydlení na základě dohody spoluvlastníků nebo u soudu znovu zaregistrovat do sdíleného vlastnictví.

Nejsnazší možnost realizace je prodej vašeho podílu. Samozřejmě je nutné zaslat spoluvlastníkům písemná oznámení o prodeji, aby splnili několik dalších formalit, ale každopádně je to jednodušší než vést soudní řízení nebo použít fyzickou sílu ve snaze využít jejich část bydlení.

Pokud dojde k ústní dohodě o prodeji podílu se spoluvlastníky, oznámení se rovněž nevyžadují. Registrace nákupu a prodeje se provádí standardně. Situaci komplikuje odmítnutí spoluvlastníků kupovat jejich vlastní akcie a prodávat je třetím stranám. Poté je dohoda obvykle zpožděna vyhýbáním se oznámení o prodeji. V každém případě je nutné majitelům zasílat telegramy nebo doporučené dopisy o prodeji. V případě přetrvávajícího ticha ze strany oznámených spoluvlastníků, po kterém jim nebude podíl prodán, soud téměř jistě uzná legálnost transakce.

Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem
Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem

Existuje další radikální řešení problému, které nevyžaduje kontakt se spoluvlastníky. Faktem je, že souhlas druhého z nich není při darování podílu na bydlení vyžadován. Pokud dárek maskuje prodej, lze transakci napadnout u soudu, ale je téměř nemožné prodej prokázat.

Dalším způsobem, jak obejít spoluvlastníky, je zástava. Vlastník podílu sestavuje v souladu s čl. 807 občanského zákoníku Ruské federace s kupujícím třetí stranou, smlouva o půjčce na částku rovnající se plánovaným nákladům na prodanou akcii. Tento podíl je zástavou za půjčku. Zástava je registrována u společnosti Rosreestr, majitel obdrží peníze od věřitele a poté strany uzavřou dohodu o vyrovnání: zahalený kupující dluh odpustí a na oplátku obdrží předmět zástavy - ve skutečnosti podíl v bytě. Nevýhodou takového systému jsou možné problémy při registraci zástavy v Rosreestru, proto je v takových případech optimální uchýlit se ke službám profesionálních realitních agentů nebo právníků. Ve velkých ruských městech existují realitní kanceláře, které s takovými objekty pracují.

Kdo nakupuje akcie

Realitní kanceláře obvykle rozdělují kupce domů do následujících kategorií.

První získají podíl na vlastní bydlení v bytě v naději, že vyjednají se zbytkem spoluvlastníků. Není nutné říkat, že tato možnost je velmi riskantní?

Jiní kupují podíl nemovitostí, aby získali trvalou registraci. Zde může být podíl směšně malý - dokonce stotinový, protože k registraci v místě bydliště není nutný souhlas spoluvlastníků. Musíte pouze předložit dokumenty pasové kanceláře potvrzující vlastnictví akcie. Odborníci však nebudou registrovat třetí strany bez souhlasu spoluvlastníků. Výjimku tvoří pouze nezletilé děti, které jsou přiděleny jejich rodičům.

Dobyvatelé, kteří získají akcie v bytě za účelem zavedení vlastních podmínek pro vlastníky, jsou obvykle přesvědčeni, aby svůj podíl prodali. Druhý typ kupujících je velkým problémem pro vlastníky akcií, kteří vykopli další spoluvlastníky ze svých domovů. Profesionální lupič dokáže svým sousedům zajistit nesnesitelné životní podmínky. Například majitel čtvrté části bytu úmyslně v noci zaplavil spodní patra, jejichž obyvatelé zažalovali všechny vlastníky bytu. Ukazuje se, že pro vlastníka zbytku bytu je výhodnější prodat svůj podíl lupiči, než vyplatit odškodné svým sousedům.

Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem
Jak zlikvidovat svůj podíl v bytě bez konfliktů a se ziskem

Čtenáři tohoto článku tedy nyní vědí: s nejagresivnějším spoluvlastníkem bytu lze zacházet naprosto legálně. Je však také zřejmé, že nejlepším postupem nebude eskalovat konflikt, ale pokusit se dohodnout se spoluvlastníky, odkoupit zbývající podíly nebo prodat bydlení společně. Výsledkem bude větší zisk a méně času a frustrace.

Doporučená: