Jak Prodat Byt Bez Pomoci Agentury

Transakce s nebo bez účasti realitní kanceláře se provádí prakticky podle stejného schématu. Pojďme tedy začít znovu.

Řekněme, že máte byt, který se rozhodnete prodat. Převážná část transakcí na realitním trhu - asi 80% - představuje takzvanou alternativu, která prodává váš byt za účelem nákupu dalšího. Ale dnes budeme hovořit pouze o prodeji bydlení, abychom získali peníze, protože tento postup je zahrnut do jakékoli kombinované transakce.

Posouzení příležitostí, konzultace

První věcí, kterou je třeba začít při prodeji bytu, je alespoň zhruba zhodnotit nemovitost, to znamená získat informace o nákladech. Nejjednodušším způsobem je prostudovat si moskevské publikace o nemovitostech, které takové informace okamžitě poskytnou, například noviny Iz Ruk v Ruki. Nezapomeňte, že ceny bytů v novinách nejsou skutečností, ale přáním prodejců.

Dalším důležitým bodem je nabídka bytu na trh. Musíme zajistit, aby o tom vědělo co nejvíce potenciálních kupujících. Dnes v Moskvě existuje asi tisíc malých a středních realitních kanceláří, kde budou informace o vašem bytě přijímány zdarma, vloženy do databáze a nabídnuty všem potenciálním kupujícím. Velké realitní kanceláře takové informace nepřijímají, raději uzavřou exkluzivní dohodu, která zahrnuje přesun všech starostí s reklamou, registrací a sběrem balíku potřebných dokumentů na jejich společnost.

Další možností je podat inzerát v novinách Iz Ruk v Ruki nebo na internetu s kontaktním telefonním číslem (obvykle doma). To má své klady a zápory. Zadáním domácího telefonního čísla máte přímý kontakt s kupujícím nebo realitní kanceláří. Mějte však na paměti, že při přímé komunikaci s těmito lidmi nemůžete předpovědět, jak slušný je ten či onen volající a jaké jsou jeho skutečné záměry.

Hodně záleží na pravidelnosti odesílání reklamy. Pokud je byt uveden za likvidní cenu, musí být inzerát zveřejněn alespoň dvakrát týdně. Pokud je třeba byt prodat velmi rychle - třikrát týdně. Zveřejňování inzerátu každý den je zbytečné.

Show, vyjednávání

Zpětná volání začínají, vyjednáváte, komunikujete, domlouváte čas zobrazení. S tím musí být zacházeno velmi opatrně. Neznáte lidi, kteří vstupují do vašeho bytu, takže je lepší odstranit cennosti a předměty z prominentních míst. Stále však musíte ukázat všechny zákoutí (například je tam za skříní tapeta). Zkušenosti ukazují, že potenciálního kupujícího zajímá pouze stav pokojů a výška stropu. Může se dívat na pokoje déle než pět minut, pouze pokud se očekává prodej bytu s nábytkem nebo přestavba. Pokud taková dohoda neexistuje, ale vzrostl zájem o nábytek, je to neobvyklé a mělo by vás to upozornit.

Řekněme, že osoba souhlasila s koupí bytu a je připravena projednat podmínky jeho prodeje. Vyjednávání začíná. Existuje zvláštní výraz - vydržet vyjednávání. Okamžitým souhlasem s podmínkami kupujícího ukážete, že se můžete pohybovat v ceně dále, než bude okamžitě použito. Toto je základní psychologie a stává se to často.

Rada: první klient, který se rozhodne okamžitě koupit váš byt za první nabídnutou cenu, doporučujeme … neprodávat. Existuje důvod se domnívat, že jste byt podcenili a prodáváte ho levně. I když, možná máte jen štěstí, a to je přesně ten, kdo za tuto cenu potřebuje byt na tomto konkrétním místě. To se také stává.

Pokud kupující přišel na prohlídku se zástupcem realitní kanceláře, máte šanci získat některé ze služeb téměř zdarma. Agent se může pokusit vyřešit vaše problémy v rámci jedné realitní kanceláře, takže se dobrovolně nebo nechtěně dostanete ke službě určité společnosti, která může … fakturovat právě tuto službu. Řekněme například, že „… situace je více než vážná, zavazujeme se ji vyřešit a stojí to tolik“. Máte právo přijmout nebo nepřijmout nabízené podmínky, můžete služby odmítnout a začít se prodávat.

Další tip: pokud se byt prodává bez účasti agentury, je lepší, aby prodejci vyjednávali doma nebo v kanceláři, a pro kupující doma. V takových případech existuje prvek „něčího“území, kde se člověk cítí pohodlněji, klidněji a sebejistěji.

Smlouva s prodávajícím (kupujícím)

Mnoho prodejců po zdánlivě pozitivním rozhodnutí vyjádřeném slovy odstraní reklamu na byt, aniž by předpokládali, že kupující může pokračovat v hledání výhodnější varianty. Po dosažení dohody by proto prodejci měli nastolit problém s nějakou zálohovou platbou, aby si zajistili povinnost koupit váš byt.

Doporučujeme kupujícím, aby tuto otázku nevznesli, aby ji nechali, aby byli při svých dalších akcích svobodní. V tomto případě však existuje riziko „ztracení“bytu, který se vám líbí, pokud prodejce najde výhodnějšího klienta.

Následuje poměrně choulostivý okamžik. Řekněme, že jste souhlasili s tím, že kupující dá určitou částku peněz na zajištění koupě vašeho bytu. Jak to provést, jak převést peníze tak, aby v budoucnu nebyly žádné problémy?

Existují právní pojmy: dohoda o vkladu a předběžná dohoda. Pokud jste jako prodávající bytu podepsali dohodu o složení zálohy, musíte pochopit, že ukončení úmyslné dohody, tj. Odmítnutí prodeje bytu tomuto kupujícímu, může mít za následek určité sankce. Protože z právního hlediska zní jako „prodlení prodávajícího a vrácení částky v dvojnásobné výši.“Zkušený a kompetentní kupující se svým právníkem vás tedy snadno dostane do finanční závislosti.

U kupujícího bytu je třeba kromě adresy, cenových charakteristik a podmínek prodeje zapomenout stanovit podmínky zákonného (výpisu) a fyzického uvolnění bytu. Fyzickým osvobozením je odstraňování věcí a nábytku z něj. Pokud podmínky nejsou stanoveny, kupující často trvá na uvolnění bytu ihned po podpisu notářské smlouvy.

Kontrola, příprava dohody, sběr dokumentů

Poté, co jsou sepsány všechny doklady a přijata záloha na byt, začíná postup přípravy transakce. Je odpovědností prodejců shromáždit kompletní sadu dokumentů. To znamená potřebu projít všemi instancemi a dosáhnout, - zdůrazňuji, v určitém časovém rámci - získání potřebných dokumentů. Jedná se o poměrně komplikovaný postup.

Chcete-li prodat byt, musíte mít po ruce následující dokumenty:

1. Doklady o vlastnictví, v závislosti na způsobu koupě bytu, například: Smlouva o převodu, Osvědčení o vlastnictví bytu, Osvědčení bytového družstva o vyplaceném podílu, Osvědčení o registraci ZISZ, Osvědčení o dědickém právu, kupní smlouvy, darování, směna, nájemné, rozhodnutí soudu. Pokud dojde ke ztrátě dokumentů k bytu, lze bydlení prodat podle výpisu z registru, který vydá registrační výbor. Je pravda, že v tomto případě je třeba mít na paměti, že teoreticky lze extrakt užívat alespoň každý den. To znamená, že je možná situace, kdy prodejce, který přijme vaši zálohu, zítra prodá svůj byt jinému kupujícímu. V tomto případě vám proto doporučujeme, abyste jako zálohu nedostali více než 100-200 $, abyste minimalizovali své ztráty.

2. V ZISZ je nutné získat: certifikát (formulář 11-A, platný po dobu 1 měsíce); půdorys, vysvětlení (platné 1 rok).

Ke shromáždění těchto papírů budete potřebovat originály samotných titulních dokumentů, pas a asi 150 rublů.

3. V PRUE musíte vzít:

- výpis z domácí knihy - v pasové kanceláři;

- kopii finančního a osobního účtu a potvrzení o absenci nedoplatků na nájemném - v účetním oddělení.

Všechny tyto certifikáty jsou platné po dobu 1 měsíce. K jejich vyzvednutí budete potřebovat půjčovnu, pas nebo plnou moc (pokud nejste vlastníkem).

4. Notářsky ověřený souhlas manžela (resp. Prodávajícího nebo kupujícího) se zcizením (koupí) bytu.

5. Povolení opatrovníka a opatrovnických orgánů, pokud jsou do transakce zapojeny nezletilé děti.

6. Potvrzení od daňového úřadu, pokud byl byt přijat jako dar nebo zděděn nebo se nachází v Moskevské oblasti.

7. Listina o převodu, pokud byl byt odcizen po 01.03.1996.

Po shromáždění všech výše uvedených dokumentů je bezpodmínečně nutné zkontrolovat konzistenci jmen, adres, dat, podpisů a jejich přepisů, velikost všech příslušných oblastí. K dnešnímu dni jsme pro byt napočítali asi 20–22 typů titulních dokumentů, které mohou být pouze. Zdůrazňuji - ne 2, ne 5, ne 8, ale 22! Proto důrazně doporučujeme, abyste v této fázi získali právní radu. Kupující bytu - porozumět tomu, jak tyto dokumenty splňují požadavky zákona. Prodávajícímu - ujistěte se, že je možné na něm prodat byt ve stanoveném časovém rámci. Často nastává situace, kdy prodávající v domnění, že má k transakci dostatečné dokumenty, složí zálohu v jasně dohodnutých termínech registrace, ale nedokáže jim odolat. Najednou se ukázalo, že jeden z majitelů zemřel,a dědictví nebylo odhaleno, protože si lidé mysleli, že je to zbytečné. V důsledku toho nelze takový byt prodat, dokud nebudou vyřízeny všechny právní formality.

Banka, notář, registrace

Předpokládejme však, že všechny dokumenty k bytu jsou v pořádku a nastává čas diskutovat o otázkách vzájemného vyrovnání, kde a jak je provést. Nejběžnějším způsobem je vypořádání prostřednictvím bezpečnostní schránky na základě smlouvy o koupi bytu registrované na jméno kupujícího. Doporučujeme, abyste při výběru banky byli velmi opatrní. Pokud kupující nabídne konkrétní banku s argumentem, že jeho peníze jsou zde uloženy, a předseda představenstva je jeho nejlepším přítelem, doporučujeme s touto možností nesouhlasit. V této situaci jsou všechny druhy zneužívání pozice klienta docela přijatelné. Musí existovat neutrální území, které vyhovuje oběma stranám. Otázka vzájemného vypořádání proto musí být projednána předem, a to i v době převodu (nebo přijetí) vkladu.

Po položení peněz budete muset notářsky ověřit (na vaši žádost) plnění smluv nebo okamžitě předložit dokumenty pro státní registraci.

Zákonná a fyzická výjimka, osvědčení o převzetí

Když konečně obdržíte registrované smlouvy o prodeji a koupi bytu s osvědčeními o státní registraci práv, budete muset byt legálně (odhlásit) a fyzicky (odnětí věci) uvolnit. A pokud jste se nedohodli na zpoždění peněz před převodem bytu podle zákona (vypracovaného jednoduchým způsobem v době převodu klíčů od bytu a knih o účtech), bude pro vás problematické tento proces kontrolovat.

To jsou obecně základní pravidla, která je třeba dodržovat při koupi nebo prodeji bytu. Pokud to s našimi radami a přáními myslíte vážně, pečlivě si prostudujte postup registrace a přípravu příslušných dokumentů, můžete bezpečně pokračovat v transakci. A pokud máte nějaké dotazy, kontaktujte nás. Naše společnost pravidelně organizuje bezplatné semináře pro obyvatelstvo o problematice nemovitostí (viz materiály k tomuto číslu) a má více než sto poradenských center po celé Moskvě.