Jak Si Vybrat Hypoteční Program

2023 Autor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-11-26 20:16

V současné době existuje v Moskvě několik desítek úvěrových institucí, které vydávají hypoteční úvěry (v Rusku je jich více než 180). Jak si vybrat banku nabízející optimální úvěrové podmínky pro nákup domů? Začněme s tím, co má spotřebitel k dispozici ještě před kontaktováním banky, protože většina bank nešetří prostředky na reklamu svých hypotečních programů.

Pro usnadnění analýzy lze hypoteční programy rozdělit do následujících hlavních složek: cílový trh, měna půjčky, záloha, roční úroková sazba, velikost půjčky, doba půjčky, doba pro posouzení žádosti, výše dodatečných nákladů na získání půjčky.

Cílový trh

Drtivá většina bank, které vydávají hypoteční úvěry, působí pouze na sekundárním trhu s byty (odhaduje se, že přibližně 70% hypotečních programů je poskytováno klientům kupujícím ready-made bydlení). Mezi aktivní hráče nabízející programy pro kupce nových budov patří Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank a další. Je však třeba poznamenat, že podle odborníků představuje Sberbank až 90% půjček poskytnutých na primárním trhu. Zároveň se na úvěr na primárním trhu neberou v úvahu všechny domy, ale pouze nové budovy schválené věřitelskou bankou. V zásadě se jedná o budovy již postavené a předané státní komisi. Pokud dům není připraven, banka si vyhrazuje právo zkontrolovat developera a odmítnout poskytnout půjčku bez vysvětlení důvodů. Nepopularita nákupu bytů v nových budovách mezi hypotečními institucemi je způsobena zejména takovými faktory, jako je vleklá doba výstavby a absence zástavy do okamžiku, kdy je byt zaregistrován jako majetek.

Měna půjčky

Většina bank nabízí hypotéky v amerických dolarech (více než 70% programů). Některé banky (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank atd.) Nabízejí půjčky v dolarech a rublech. Banky Societe Generale Vostok, MDM-Bank, Gazprombank a některé další přidávají eura do rublů a dolarů. Moskevská hypoteční agentura a Agentura pro hypoteční úvěry na bydlení (AHML) fungují pouze s rublovými půjčkami.

Počáteční poplatek

V zásadě praktikují klasiku, přijímanou po celém světě, počáteční platbu ve výši 30% nákladů na bydlení. Některé banky (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Sojuz atd.) Mají hypoteční programy s 20% zálohou. Někdy existují nabídky s 10% nebo dokonce 0% akontací (například z FORA-banky), ale tyto nabídky jsou zpravidla doprovázeny vyššími úrokovými sazbami (a během prvních 18 měsíců jsou obvykle vyšší než v následující doba splatnosti). Praxe ukazuje, že ve skutečnosti je extrémně obtížné získat půjčku přesahující 75-80% nákladů na bydlení a na primárním trhu je záloha obvykle asi 40% nákladů na bydlení.

Roční úroková sazba

V současné době je průměrná základní úroková sazba 11% v cizí měně a 15% v rublech, což je dvakrát až třikrát vyšší než podobné sazby v ekonomicky vyspělých zemích. V současné době se míra snižování úrokových sazeb v naší zemi zpomalila a podle prognóz Asociace ruských bank bude do roku 2008 činit 8-8,5%, což je na civilizovaný trh také příliš.

Minimální devizové úrokové sazby lze nyní zaznamenat ve VIP bance a Pervoe OVK bank. (Rosbank) - 10%, ale nepatří k lídrům daného trhu. Takoví velcí hypoteční hráči jako Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Raiffeisenbank, DeltaCredit a International Moscow Bank uplatňují úrokové sazby od 10,5% u většiny vydaných úvěrů. Maximální směnné úrokové sazby (18%) lze nyní zaznamenat v Lokobank, FORA-bank a Evropské svěřenecké bance.

Banky DeltaCredit, Raiffeisenbank a Gazprombank také používají takzvané plovoucí úrokové sazby LIBOR, které se mohou měnit v závislosti na výkyvech finančních ukazatelů světového trhu. Z tohoto důvodu uzavření dohody s takovou sazbou zvýšilo riziko pro spotřebitele, protože po dlouhou dobu poskytování úvěrů se mohou úrokové sazby měnit směrem nahoru i dolů.

Částka půjčky

Velikost poskytovaných hypotečních úvěrů je velmi různorodá. Minimální půjčky mohou být 2 000 $ (DeltaCredit Bank), maximální - 400 000 $ (City Mortgage Bank a International Moscow Bank) a dokonce 500 000 $ (National Mortgage Company and First OVK). V průměru jsou půjčky vydávány ve výši 10 000–200 000 $.

Úvěrové podmínky

Podmínky, za kterých jsou hypoteční úvěry poskytovány, se mohou pohybovat od šesti měsíců do 27 let. Maximální termín je poměrně vzácný (takové programy jsou k dispozici ve FORA-Bank, Evropské svěřenecké bance a AHML) a praktikuje se pouze u rublů. Obecně je postoj k těmto dlouhodobým půjčkám v naší zemi negativní, a to jak mezi bankami, tak mezi spotřebiteli, kteří morálně nejsou tak dlouho připraveni nést úvěrové břemeno. V zásadě je to termín od 10 do 15 let. Doba půjčky zpravidla závisí na věku dlužníka, protože půjčka musí být splacena před dosažením důchodového věku.

Doba posouzení žádosti

Období pro kontrolu žádosti je v zásadě 14 dní. Úvěrové výbory pracují nejrychleji v Absolutbank (od 1 dne), MDM-Bank (3-5 dní), Union (5 dní) a Evropské svěřenecké banky (do 7 dnů); nejpomalejší - v bance First O. V. K. (2–3 týdny) a Mezinárodní průmyslová banka (1 měsíc).

Další náklady na získání půjčky

Nejčastěji jsou dodatečné náklady na získání půjčky ve výši až 1,5% z objemu půjčky, ale pro některé to může být významnější částka. Mezi další náklady patří: poplatek za zpracování žádosti (1–2,6 tis. RUB), poplatek za výběr hotovosti, jednorázová provize z banky, poplatek za půjčku, poplatek za pronájem buňky, poplatek za otevření účtu atd.

Dlužník by dále měl mít na paměti, že za účelem získání a udržení hypotečního úvěru je nutné každoročně platit účty za pojištění jejich života a majetku, provádět jednorázové platby za ocenění zakoupeného bytu a platit registrační poplatky za prodej a koupi nemovitosti. Banky navíc zpravidla nabízejí placení stejného pojištění nikoli tam, kde je to pro dlužníka výhodné, ale pouze ve společnostech, se kterými banka spolupracuje.