Podvody na moskevském trhu rezidenčních nemovitostí se rozšířily natolik, že je nemožné je dále ignorovat. Nedávno městské úřady oznámily svůj záměr bojovat proti společnostem, které dávají přednost budování finančních pyramid místo bydlení. Podrobnosti jsme se obrátili na vedoucího oddělení ekonomické bezpečnosti moskevské vlády Alexandra Korsaka.
- Alexander Borisovič, překročil počet stížností proti bezohledným vývojářům „kritické množství“?
- Bohužel ano. Jen v poslední době jsme obdrželi více než 30 stížností od občanů, kteří utrpěli společné investice do bytové výstavby. V akci některých firem, které staví a prodávají byty, jsou vidět známky budování finančních pyramid. Tento problém se již stává přetrvávajícím trendem a je třeba přijmout naléhavá opatření, aby se ještě nezvětšil.
- Jaké podvodné mechanismy fungují na moskevském trhu s bydlením?
- Existují dvě kategorie bezohledných organizací.
První je jednodušší. Jedná se o čistě podvodné, v zásadě nelegální, takzvané fantomové firmy.
Nemají nic společného ani s investičními programy, ani se stavbou obecně. Všechny jejich papíry jsou falešné. Domy, které klientům ukazují, jsou ve vlastnictví jiných společností. A toto je čl. 159 trestního zákona v jeho nejčistší podobě. Mimochodem, nedávno UBEP hlavního města zadržel skupinu takových podvodníků působících pod značkou Sibur-Invest. Přilákáním finančních prostředků od občanů za velmi příznivých cenových podmínek je jednoduše podvedli.
Je třeba poznamenat, že jakákoli výstavba v Moskvě se provádí na základě vyhlášky moskevské vlády a zadruhé investiční smlouvy na každé konkrétní adrese s uvedením investiční společnosti. Tyto dokumenty jsou registrovány a obsahují příslušné podrobnosti. Při nákupu bytu se proto musíte nejprve ujistit, zda jsou tyto dokumenty k dispozici.
Druhou kategorií jsou provozní investiční společnosti, které formálně zůstávají v souladu se zákonem, a je velmi obtížné proti nim vznést obvinění.
Tato společnost, která vyhrála výběrové řízení na stavbu domu, přitahuje občany jako spoluinvestory a vybírá od nich peníze. Navíc se někdy snaží každý rok pořizovat nové stránky, i když ty staré jsou v nejlepším případě pouze oplocené. Podle tohoto schématu firmy hromadí obrovské množství peněz a poté stavbu zpozdí nebo neprovedou vůbec.
Vyzvednuté peníze se „posouvají“několik let, poté je lze vrátit občanům, ale je zřejmé, že v tomto případě lidé utrpí ztráty. Na těchto obratech se vydělávají kolosální peníze.
Zároveň je velmi obtížné bojovat přímo - smlouvy jsou koncipovány tak, aby nestanovily ani termíny dokončení stavby, ani odpovědnost společnosti za jejich porušení, ani inflační složku. Vývojáři jsou ale dobře chráněni skutečností, že podpis smluv byl dobrovolný - nikdo nepřinutil spoluinvestory, aby podepisovali za nevýhodných podmínek smluv.
- Jak plánujete zničit takové „pyramidy“?
- Analýza ukazuje, že v procesu společné investice existuje velmi vážná mezera v právní konsolidaci vztahů.
Dosud bylo mnoha společnostem povoleno pracovat „na hraně“právním vakuem.
Od dubna tohoto roku vstoupil v platnost nový federální zákon upravující tyto právní vztahy, který by měl vytvářet ochranné bariéry. Zákon však definuje pouze principy, obecné hranice a je nutné vytvořit mechanismy pro jeho implementaci.
Takovým mechanismem by podle mého názoru měla být standardní dohoda o společném investování fungující v Moskvě s povinnými odkazy na dokumenty (s podrobnostmi moskevského vládního nařízení o přidělení parcely a investiční smlouvou mezi městem a investorem), s konkrétními podmínkami, s odpovědností stran. Pravděpodobně je nutné zajistit, aby dohody o společném investování byly registrovány stejným způsobem jako samotné investiční smlouvy. Na tom nyní pracujeme.
Na druhou stranu dnes občané nemají příležitost získat spolehlivé informace o činnosti konkrétní společnosti.
Dalším způsobem, jak bojovat proti nekalému obchodnímu chování, proto může být vytvoření „Rejstříku obchodních pověstí partnerů moskevské vlády“, který umožní odříznout nepoctivé společnosti. Rozhodnutí o vytvoření „rejstříku“je zakotveno ve výnosu moskevské vlády č. 431-PP ze dne 14. června 2005.
Registr by neměl být považován za jakýsi „černý“nebo „bílý“seznam. Jedná se spíše o analogii úvěrové kanceláře.
Shromažďuje objektivní informace o činnosti organizací, například o tom, zda společnost splácela úvěr včas, zda vždy plnila své závazky, zda se vyhýbala daní atd. Bohužel u nás nikdy neexistovala možnost získat úplné otevřené informace (konkrétní informace od FSB a ministerstva vnitra se nepočítají). V první fázi registr uspokojí potřeby městských struktur, ale v budoucnu by jeho data měla být přístupná občanům a organizacím, aby se mohli přesvědčit o obchodní pověsti konkrétní společnosti.
Chtěl bych také poznamenat, že při podávání žádostí o účast v nabídkových řízeních a dražbách pořádaných městem se provádí předkvalifikační výběr s přihlédnutím k plnění dříve převzatých závazků vůči městu a občanům ze strany podniků.
A nyní autoři dlouhodobé výstavby nebudou moci vstoupit do nových soutěží, dokud nesplní své staré povinnosti, které by se měly stát dobrým regulátorem tohoto procesu.
Jak se pohybujeme směrem k civilizovanému trhu, bude se zvyšovat role image a obchodní pověsti a vadné společnosti budou z cesty.
- Jste si jisti účinností těchto opatření? V reakci na nový zákon „O sdílené výstavbě“se již začaly objevovat „šedé“režimy. Například občanům se nabízí uzavřít předběžnou dohodu o prodeji a koupi bytu v budoucnu nebo o prodeji a koupi směnky, kterou lze poté vyměnit za byt. Nebo jsou vzájemné fondy umístěny mezi vývojářem a kupujícím - a pak není vůbec nutná žádná dohoda.
- Samozřejmě je těžké mluvit o opatřeních, která by zcela zajistila občany účastnící se sdílené výstavby. Bez značných finančních prostředků mohou bezohledné firmy čerpat ze silných právních sil při vývoji nových programů. Podvod byl vždy fenomén. Naším úkolem je co nejvíce omezit jeho rozsah, chránit Moskvané před činy podvodníků. Včetně širokého informování občanů. Proces je koneckonců oboustranný: na jedné straně - společnost, na druhé - občané.
Důvěřivě podepsat vše, co vám je nabídnuto, aniž byste se poradili s právníkem, je jako opustit domov bez zamčení dveří. A je čas, abychom se zbavili „efektu pozornosti“.
Podhodnocená cena by vás neměla pobídnout k nákupu, ale alarmující - toto je první známka toho, že zde není všechno čisté. Náklady na moskevské byty nemohou být při současné tržní ceně 2-2,5 tisíce dolarů 600-800 dolarů za metr čtvereční. Zdarma sýr se dodává pouze v pasti na myši.
- Jakou radu můžete dát těm občanům, kteří již utrpěli kontaktováním firem „se známkami pyramidy“?
- Pokuste se získat zpět své prostředky. Včetně soudní cestou.
Prosím kontaktujte nás. Hotline telefony: 234-04-00, 631-11-77. Můžeme poskytnout počáteční právní posouzení situace.
Pokud existují známky corpus delicti, předáváme informace orgánům činným v trestním řízení. Ačkoli hlavním úkolem správy na rozdíl od mocenských struktur není boj proti spáchaným zločinům, ale snaha o prevenci kriminality.
- Jaká porušení a konkrétní firmy souvisejí s odvoláním občanů, které jste již obdrželi?
- Mohu uvést příklady toho, jak se nám podařilo zabránit podvodům. Doposud bylo učiněno pouze předběžné rozhodnutí o výstavbě bytů na dálnici Rublevskoye, ale informace o prodeji bytů se již objevily. Byly sledovány dvě kanceláře, které inzerovaly na tomto účtu, a materiály byly předány státní zastupitelství. (Naštěstí pro ně ještě neměli čas nic prodat a dokázali se vysvětlit údajným „monitorováním“.) Kontaktoval nás také jeden investor-developer, který na internetu našel nabídky svého domu od zcela externí společnosti.
V současné době vedení zvažuje žádosti občanů, kteří uzavřeli dohody se společností Remstroyotdel LLC, investor-developer Plastbau-M LLC (51 Sevastopolskiy prospect, Narimanovskaya street, estate 8), s MITA 2000 LLC, investor-developer CJSC „Centrum pro rozvoj města GRAD“(Uchinskaya st., 1-9), s investiční společností „Social Initiative“(maršál Rokossovsky b-r, majitel 5-8). Ověření ukáže skutečné záměry těchto organizací a výsledky určitě zveřejníme.
