Investice Do Nemovitostí: Problematické, Ale Ziskové

Není žádným tajemstvím, že transakce s nemovitostmi představují poměrně výnosný způsob investování peněz. Jak výhodně využívat majetek, který je ve vlastnictví? Který z nich dát přednost: prodej budovy nebo její pronájem? Co hledat při sepsání kupní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu? Právník M2 odpovídá na tyto otázky. Nejprve se podívejme na způsoby, jak z nemovitosti vydělat. Nejjednodušší možností z právního hlediska je výstavba budovy s následným prodejem. Jednoduché, protože není třeba kontrolovat právní „čistotu“objektu. Kromě toho kupující raději jednají s prvním majitelem, pokud se ukáže, že je vývojář - ještě lepší. Je pravda, že existují potíže. Například nejprve musíte najít značné množství potřebné k provedení stavby,- může to být buď bankovní půjčka, nebo fondy investorů.

Někteří lidé chtějí dostat všechno najednou …

Většina z těch, kteří vydělávají peníze na nemovitostech, funguje podle schématu: postaveno - navrženo - prodáno. Závěrem je, že stavební společnost poté, co postavila budovu, ji prodá hotovou zainteresovaným stranám. Při uzavírání smlouvy o prodeji nemovitostí musí strany ověřit, zda je správně uvedeno umístění objektu, zda jsou ke smlouvě připojeny půdorysy a podklady pro pozemek. Je také nutné pečlivě změřit místnost a uvést její přesnou plochu. Pokud mluvíme o části budovy, na půdorysu je třeba poznamenat, která část bude prodána.

Po shromáždění všech potřebných dokumentů (s kopiemi) můžete jít k notáři. S největší pravděpodobností ho bude zajímat pouze kupní smlouva. Po registraci transakce u notáře by měla být provedena její státní registrace. Seznam dokumentů, které jsou k tomu potřebné, lze určit v místě registrace. V každém případě musíte mít na skladě tři kopie kupní smlouvy (jeden pro každou ze stran a pro registrační orgán). Rovněž notářsky ověřené kopie dohody a všechny dokumenty, které ji tvoří, nebudou zbytečné.

dokumenty stran. Po zaplacení státní povinnosti a registraci smlouvy lze transakci považovat za dokončenou.

Samotný objekt se přenáší podle aktu převzetí a převodu, kde musí být uvedeno datum převodu budovy a její stav. Pokud si strany navzájem vznášejí nároky týkající se kvality předmětu nebo jeho platby podle smlouvy, musí to být v zákoně zohledněno.

Kromě toho existuje období, během kterého je prodávající povinen kupujícímu zaručit kvalitu zboží. Ale ve skutečnosti, pokud se například budova zhroutí a zkouška ukáže, že na vině jsou návrháři nebo stavitelé, bude za to nést odpovědnost. Pokud budou nalezeny skryté vady, kupující také kontaktují prodejce.

-A některé - po částech

Majitelé, kteří místo velké paušální částky dávají přednost tomu, aby každý měsíc (rok) dostávali relativně málo peněz, si postavenou budovu pronajmou. Poptávka po všech typech komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchodní prostory, sklady atd.) Je nyní poměrně velká, proto jsou zpravidla v době uvedení objektu do provozu všechny prostory již rozděleny mezi nájemce.

Při registraci nájemní smlouvy je nutné správně sepsat smlouvu. Co by měl tento dokument obsahovat a na jaké body byste měli při jeho podpisu věnovat pozornost? Je bezpodmínečně nutné zkontrolovat, zda jsou údaje o stranách správně označeny: jména, adresy, DIČ, bankovní údaje, údaje o pasech (je-li smluvní stranou fyzická osoba) atd.

Důležitým prvkem nájemní smlouvy je akt převzetí a převodu prostor, který je připojen ke smlouvě. V něm musíte uvést stav místnosti v době přenosu a zaznamenat, která komunikace je připojena a funguje (telefonní kabel, vodovod a kanalizace, topná síť atd.).

Dalším důležitým bodem je nájemné, jehož částku musí smluvní strany sjednat ve smlouvě. Lze jej vypočítat na 1 čtvereční. m za rok nebo za celý areál za měsíc. Kromě toho musíte opravit, jak bude platba probíhat: pokud v rublech, pak je uvedena velikost sazby nájemného, pokud v dolarech nebo eurech, je třeba poznamenat, že vypořádání se provádí v rublech ve výši stanovené stranami. Nejčastěji se to rovná kurzu ruské centrální banky. Při stanovení výše nájemného je nutné uvést, zda zahrnuje účty za služby. V některých případech si pronajímatel vyhrazuje právo vystavit nájemci samostatné účty za základní služby a další služby, které zahrnují například odvoz odpadu, telefonní komunikaci, internet atd. Aby nedocházelo k nedorozuměním ve smlouvě, je vhodné objasnitže převod prostor k pronájmu nepředstavuje převod vlastnictví.

Je-li nájemní smlouva uzavřena na dobu delší než jeden rok, podléhá státní registraci. Vzhledem k tomu, že poptávka po komerčních nemovitostech je v současné době poměrně vysoká, stejně jako ke skutečnosti, že řada nájemců uzavírá dlouhodobou nájemní smlouvu, vytvořily registrační úřady v Moskvě speciální „okno“, ve kterém lze všechny smlouvy předložit k registraci. Úředník však nepřijme více než 10 případů (samostatných dohod) najednou, takže bude obtížné zaregistrovat více z nich současně. Mnoho organizací proto nese odpovědnost za registraci práv na dlouhodobý pronájem na nájemce. Pokud strany nechtějí tímto postupem projít, mohou uzavřít smlouvu na kratší dobu a poskytnout možnost jejího prodloužení. Dále je možné v nájemní smlouvě termín vůbec neoznačit:v tomto případě je to považováno za neurčité a nevyžaduje registraci.

Pokud si přejete pronajmout maloobchodní prostor a sklady současně, je vhodné uzavřít jednu smlouvu pro oba prostory. Smlouva navíc musí přesně uvádět, kde bude pavilon umístěn a kde bude zboží uloženo.

Co je výhodnější?

Měli byste tedy budovu prodat nebo ji pronajmout? Každý případ má své vlastní výhody a nevýhody. Prodej vám umožňuje získat významnou částku najednou; při pronájmu se investice vyplatí postupně, ale budova přináší stabilní příjem.

V každém případě bude nutné vyřešit problémy s registrací vašich práv. Jediný rozdíl je v tom, že při registraci a registraci dlouhodobého pronájmu budete muset zaplatit poplatek (účtuje se také při provádění jakýchkoli změn nebo dodatků ke smlouvě). Nezapomeňte na daně.

V každém případě, pokud je budova ve vlastnictví, může být prodána nebo zastavena. Kromě toho zástava neovlivní vztah mezi pronajímatelem a nájemci, protože dokud budova zůstane ve vlastnictví pronajímatele, všechny platby nájemného půjdou jemu, stejně jako dříve.

Je těžké říci, co je z obchodního hlediska výnosnější. Jakákoli nemovitost je vždy likvidní aktivum, které lze vždy prodat.